Politique de confidentialité

Strona Główna / Ochrona najemcy przed podwyżką czynszu najmu

AKTUALNOŚCI

BLOGI

Ochrona najemcy przed podwyżką czynszu najmu

Przepis art. 685[1] kodeksu cywilnego uprawnia wynajmującego lokal do podwyższenia wysokości czynszu poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Takie wypowiedzenie nie wymaga porozumienia stron w zakresie zmiany umowy. Zmiany wysokości czynszu może dokonać sam wynajmujący poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu na mocy jednostronnego oświadczenia.

 

Obecna sytuacja gospodarcza, powszechny wzrost cen i obciążeń publicznoprawnych sprawia, że wynajmujący coraz częściej korzystają z dobrodziejstwa art. 685[1] kodeksu cywilnego i dążą do podwyższenia wysokości czynszu na mocy jednostronnego oświadczenia. Pamiętać jednak należy, że najemcy również dotknięci są czynnikami gospodarczymi, które w sposób negatywny oddziałują na ich działalność gospodarczą i ustawodawca nie pozbawił ich ochrony przed podwyższeniem czynszu najmu przez wynajmującego. W niniejszym wpisie na blogu Kancelarii przedstawiamy kilka aspektów, na które powinien zwrócić uwagę najemca, któremu podwyższono wysokość czynszu najmu. Mogą się one bowiem okazać skuteczną ochroną prawną dla najemcy.

 

W pierwszej kolejności najemca powinien zweryfikować, czy umowa najmu w stosunku do której dokonano podwyższenia wysokości czynszu dotyczy lokalu, czy może przedmiot najmu jest inny niż lokal. Wynika to z faktu, że przepis art. 685[1] kodeksu cywilnego ma zastosowanie tylko do umów najmu lokalu.

 

Następnie najemca powinien zweryfikować postanowienia umowy najmu, a to z uwagi na fakt, że przepis art. 685[1] kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony umowy najmu mogą umownie zmodyfikować tryb oraz przesłanki jednostronnej zmiany czynszu przez wynajmującego.  Co więcej, Strony mogą także w umowie najmu wyłączyć możliwość stosowania przepisu art. 685[1] kodeksu cywilnego przez wynajmującego i wówczas nie może on stanowić samoistnej podstawy do zmiany wysokości czynszu przez wynajmującego.

 

Należy zwrócić również uwagę na fakt, że niejednokrotnie w umowach najmu wprowadza się klauzule pozwalające na automatyczną waloryzację czynszu. Klauzula taka polega na tym, że czynsz ulega cyklicznej zmianie, w zależności od otaczającej Strony umowy najmu rzeczywistości gospodarczej (np. w zależności od wskaźników inflacji). W praktyce orzeczniczej sądy stają na stanowisku, że wprowadzenie tego typu klauzul skutkuje wyłączeniem uprawnienia do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu na zasadzie art. 685[1] kodeksu cywilnego przez wynajmującego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 sierpnia 2014 roku, I ACa 654/14). To oznacza, że w określonej sprawie może okazać się, że wysokość podwyżki czynszu najmu lokalu jest limitowana postanowieniami umownymi, co finalnie może okazać się być korzystne dla najemcy, gdyby wynajmujący oczekiwał większej podwyżki czynszu.

 

Możliwym sposobem na kwestionowanie podwyżki czynszu najmu przez najemcę jest również podniesienie zarzutu sprzeczności podwyżki czynszu z prawem i zasadami współżycia społecznego zgodnie z art. 5 oraz 58 § 2 kodeksu cywilnego. W praktyce taki zarzut może być podniesiony w ramach powództwa o ustalenie nieważności oświadczenia o podwyższeniu czynszu (art. 189 kodeksu postępowania cywilnego – por. także wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 25 września 2018 roku, VII Ga 80/18) lub w toku postępowania o zapłatę z powództwa wynajmującego. Taka sytuacja może mieć miejsce przykładowo wtedy, gdyby skala podwyżki czynszu godziła w sposób niedopuszczalny w interes najemcy. W razie uznania oświadczenia wynajmującego o podwyższeniu czynszu za sprzeczne z prawem lub z zasadami współżycia społecznego, nie wywoła ono żadnych skutków prawnych, zaś umowa trwać będzie na niezmienionych warunkach.

Najemca jest również uprawniony do zaaprobowania podwyżki czynszu, ale nie w wysokości zaproponowanej przez wynajmującego. Wówczas zasadnym jest podjęcie negocjacji z wynajmującym w celu wypracowania optymalnego dla obu stron rozwiązania. Niejednokrotnie przedstawienie własnych argumentów przez najemcę sprawia, że Strony dochodzą do porozumienia, które satysfakcjonuje obie strony, które mogą kontynuować współpracę.

 

Najemca może także nie wyrazić zgody na podwyżkę czynszu i wówczas umowa ulegnie rozwiązaniu wraz z upływem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wówczas najemca musiałby szukać lokalu zastępczego, w celu przeniesienia swojej tam działalności gospodarczej. Zapewne skłoniłoby to najemcę do uważnych negocjacji z nowym wynajmującym w zakresie postanowień dotyczących podwyższenia wysokości czynszu oraz stosowania art. 685[1] kodeksu cywilnego w umowie najmu.

 

Oczywiście nic nie stoi też na przeszkodzie by najemca zgodził się na podwyżkę czynszu, czego może dokonać zarówno w sposób wyraźny, jak również w sposób dorozumiany (w tym milczący). Wiązać się to jednak będzie z obowiązkiem ponoszenia zwiększonej wysokości czynszu najmu.

 

Zaznaczyć należy, że brak reakcji najemcy na oświadczenie wynajmującego o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu traktowane jest jako akceptacja zmiany treści umowy najmu łączącej najemcę z wynajmującym. W efekcie prowadzi to do obowiązku ponoszenia zwiększonej opłaty tytułem czynszu, co może być szczególnie dotkliwe dla najemcy, który związany jest umową na czas określony i nie ma łatwej możliwości rozwiązania umowy najmu. Z tego względu istotne jest aby w porę podjąć odpowiednie działania, które dla określonego najemcy okażą się być optymalne w kontekście zaistniałego zdarzenia.

 

Daniel Trędkiewicz

Aplikant radcowski

da****************@fo******.pl