Nieukończona budowa domu jednorodzinnego a stawka VAT

Podatek od towarów i usług, VAT, 8%, sprzedaż domu, właściwa stawka VAT, budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się m.in. do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Wyjaśnić należy, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zalicza się budynki mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m2 oraz lokale mieszkalne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m2.

Możliwość zastosowania obniżonej stawki podatku VAT w wysokości 8% możliwa jest w momencie, w którym przedmiotem dostawy będzie obiekt budowlany mający cechy budynku. Definicja budynku zostanie spełniona, jeżeli obiekt będący przedmiotem dostawy będzie trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz będzie posiadać fundamenty i dach.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 listopada 2019 roku, sygn. akt I FSK 1235/17 “(…) za budynek (mieszkalny), którego dostawa korzysta z obniżonego opodatkowania, uznać należy taki obiekt budowlany wraz z urządzeniami i instalacjami technicznymi, który wyodrębniony jest z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych i posiada zadaszenie (przeznaczony na cele mieszkalne). Tym samym, za budynek taki nie można uznać samego fundamentu, czy też fundamentu wraz z wzniesionym fragmentem muru.”

Zwrócić trzeba uwagę, że stawką preferencyjną nie są objęte same grunty przeznaczone pod zabudowę, w tym także grunty przeznaczone pod zabudowę objętą społecznym programem mieszkaniowym. Tymczasem zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wskazana zasada oznacza, że o opodatkowaniu gruntu oraz zastosowaniu odpowiedniej stawki podatku (zwolnienia od podatku), decyduje sposób opodatkowania wzniesionego na tym gruncie budynku.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że stawka podatku VAT będzie wynosić odpowiednio:

1. 8% w przypadku, gdy przedmiot sprzedaży będzie spełniał definicje budynku, przy czym stawką podatku w tej wysokości  opodatkowany będzie, stosownie do zapisu 29a ust. 8 ustawy o VAT, również grunt, z którym trwale będzie związana realizowana inwestycja,

2. 23% w sytuacji, w której przedmiot sprzedaży nie będzie spełniał definicji budynku bądź nie będzie zaliczony do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Z przepisów prawa podatkowego nie wynika, w jaki sposób udokumentowana ma być okoliczność, zgodnie z którą inwestycja stanowić będzie budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego. Należy zatem zaaprobować stanowisko zgodnie z którym w przypadku braku dodatkowych wymogów formalnych obiekt będzie korzystać z preferencyjnej stawki wtedy, kiedy będzie już posiadał minimum w postaci fundamentu, ścian i dachu.