Obniżenie czynszu najmu w dobie koronawirusa

Pandemia COVID-19 jest źródłem wielu negatywnych skutków ekonomicznych dla przedsiębiorców. W dobie kryzysu spowodowanego koronawirusem, przedsiębiorcy starają się ograniczać do niezbędnego minimum koszty związane z prowadzeniem bieżącej działalności operacyjnej. Jednym ze sposobów na zabezpieczenie interesu przedsiębiorcy w tej trudnej sytuacji jest obniżenie kosztów najmu pomieszczeń wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. W artykule przedstawiamy przewidzianą w projekcie tzw. „Tarczy Antykryzysowej” propozycję dotyczącą obniżenia czynszu najmu dla najemców powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m[2].
Zgodnie z projektem „Tarczy Antykryzysowej” (na dzień opublikowania artykułu ustawa nie została jeszcze uchwalona), w przypadku gdy działalność najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m[2] w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii zostanie zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie będzie prowadzić, wysokość czynszu najmu za ten okres ulegnie obniżeniu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu.
Ponadto, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii najemca nie będzie ponosić odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy (np. naprawienia szkody poprzez zapłatę kary umownej lub odszkodowania), jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy będzie wynikiem zakazu lub ograniczenia działalności najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m[2] wydanych na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie będzie prowadzić w okresie objętym zakazem lub ograniczeniem.
Co istotne, jeżeli tego wymagać będą względy słuszności, sąd będzie mógł po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, inaczej oznaczyć wysokość świadczenia o którym mowa w powyższych akapitach.
Warto zaznaczyć, że przedmiotowa regulacja będzie mieć zastosowanie wyłącznie do najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m[2]. Przez powierzchnię sprzedaży należy rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.).
Pozostali najemcy (tj. najemcy innej powierzchni niż powierzchnia w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m[2]) nie są jednak na straconej pozycji. W celu zabezpieczenia swojego interesu poprzez obniżenie czynszu najmu lub uniknięcie innych obowiązków wynikających z łączących ich umów, mogą oni rozważyć skorzystanie z instytucji klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebus sic stantibus) lub z klauzuli siły wyższej (vis maior). Warto również przeanalizować istniejące umowy w zakresie uprawnień wynikających z wystąpienia siły wyższej – być może postanowienia umowy przewidują odpowiednie uprawnienia dla najemców.

Daniel Trędkiewicz
Aplikant radcowski
daniel.tredkiewicz@forystek.pl