Wygaśnięcie umowy najmu a roszczenie o obniżenie czynszu.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 § 1 k.c.). Warunkiem obniżenia czynszu jest złożenie stosownego oświadczenia przez najemcę. Ponadto, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli takie wady powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.).

Nie budzi wątpliwości, że uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu wygasa z chwilą rozwiązania stosunku najmu. Oczywistym jest bowiem, że nie można wypowiedzieć umowy już nieistniejącej. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 lutego 2016 roku (sygn. V ACa 545/15) poddano rozstrzygnięciu wątpliwości co do niewygaśnięcia drugiego z uprawnień najemcy w razie istnienia wad rzecz najętej, a mianowicie uprawnienia do żądania obniżenia czynszu za czas trwania wad po wygaśnięciu stosunku najmu.

Stan faktyczny wyglądał następująco. W lutym 2001 roku strony zawarły umowę najmu. Przedmiotem najmu był lokal, w którym pozwana miała prowadzić salę restauracyjną. Z uwagi na niską temperaturę w lokalu wynikającą z problemów z izolacją termiczną, od stycznia 2011 roku prowadzenie sali restauracyjnej w lokalu było znacząco utrudnione. Temperatura wahała się bowiem w okolicach 10 stopni Celsjusza. Celem usunięcia problemów z niedogrzaniem lokalu zdecydowano o przeprowadzeniu remontu. W okresie remontu sala restauracyjna była nieczynna. Pozwana wówczas prowadziła jedynie działalność cateringową, która nie była jednak zasadniczym celem dla którego pozwana wynajęła lokal. Pozwana w lutym 2012 roku zakończyła działalność w przedmiotowym lokalu i zwróciła go powódce, nie uiszczając jednak czynszu za czas trwania wad.

W postępowaniu sądowym powódka domagała się zasądzenia od pozwanej kwoty ok. 100 000 zł tytułem czynszu najmu za lokal użytkowy. Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa podnosząc zarzut obniżenia czynszu na skutek wad fizycznych lokalu, które występowały w okresie za który powódka domagała się zapłaty. Wyrokiem Sądu Okręgowego w Katowicach żądanie powódki zostało uwzględnione jedynie w 65 %. Sąd Okręgowy bowiem uznał, że zgłoszone przez pozwaną żądanie obniżenia czynszu jest częściowo zasadne. W apelacji powódka zarzuciła wyrokowi Sądu Okręgowego w Katowicach między innymi naruszenie przepisu art. 664 § 1 k.c., poprzez przyjęcie, że pozwanej przysługuje roszczenie o obniżenie czynszu, pomimo tego, że w trakcie trwania najmu nie zgłaszała tych roszczeń, co w efekcie doprowadziło do ich przedawnienia, ewentualnie wygaśnięcia.

Sąd Apelacyjny w Katowicach uznał jednak, że apelacja powódki nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd Apelacyjny wskazał, że art. 664 § 1 i 2 k.c. dotyczący uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy najętej, ani żaden inny przepis kodeksu cywilnego o umowie najmu nie przewiduje wygaśnięcia uprawnień z tego tytułu na skutek upływu terminu. Żaden przepis również nie pozwala na odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Zdaniem Sądu, nie ma podstaw aby przez analogię te przepisy stosować. W konsekwencji Sąd Apelacyjny w Katowicach uznał, że skoro uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu nie zostało ograniczone żadnym terminem, to uznać należy, że może ono wygasnąć dopiero wskutek przedawnienia, któremu żądanie obniżenia czynszu ulega na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 118 k.c. W żadnym razie nie sposób jest zaakceptować – zdaniem Sądu Apelacyjnego – że uprawnienie to wygasa z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Z przedmiotowego wyroku wynika, że wygaśnięcie umowy najmu nie skutkuje wygaśnięciem uprawnienia do żądania obniżenia czynszu za czas trwania wad lokalu. Tym samym, zapłata czynszu przed usunięciem wady nie oznacza, że najemca zrzeka się roszczenia o obniżenie czynszu. Jest to bowiem uprawnienie kształtujące, uzależnione od złożenia stosownego oświadczenia przez najemcę. Orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Katowicach potwierdza, że przedmiotowe oświadczenie (żądanie) może zostać złożone również po wygaśnięciu umowy.

Opisywane orzeczenie pozostaje zgodne z dominującą linią orzeczniczą. Przykładowo, w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2004 roku (sygn. akt IV CK 22/03), Sąd Najwyższy w podobnym stanie faktycznym uznał, że zakończenie stosunku dzierżawy [do której stosuje się odpowiednio przepisy o najmie – przyp. DT] nie powoduje utraty prawa dzierżawcy do domagania się obniżenia czynszu na podstawie art. 700 k.c. Podobnie uznał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 8 listopada 2012 roku (sygn. akt. I ACa 486/12) oraz Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 29 listopada 2016 roku (sygn. akt I ACa 718/15). Pomimo, że orzeczenia te dotyczą umowy dzierżawy, brak jest przeszkód aby przywołaną w nich argumentację zastosować również do umowy najmu.

Kwestię wygaśnięcia uprawnienia do żądania obniżenia czynszu wskutek wygaśnięcia stosunku najmu miał okazję rozstrzygnąć również Sąd Okręgowy w Krakowie, czego jednak nie uczynił. Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 20 grudnia 2013 roku (sygn. akt XII Ga 444/13), wskazał, że brzmienie art. 664 § 1 k.c. może być podstawą zarówno dla stanowiska, jakoby uprawnienie do żądania obniżenia czynszu wygasało wskutek wygaśnięcia stosunku najmu, jak również dla stanowiska przeciwnego. Sąd Okręgowy wskazał jednocześnie, że brak jest stanowiska judykatury i orzecznictwa w tym zakresie, co jak pokazują przywołane powyżej orzeczenia nie jest zgodne z prawdą. W przedmiotowym orzeczeniu jednak kwestia wygaśnięcia uprawnienia do obniżenia czynszu nie była kluczowa, albowiem w rozpatrywanej sprawie przed Sądem Okręgowym najemca przegrał proces z uwagi na inne okoliczności, między innymi z uwagi na brak wyartykułowanego żądania obniżenia czynszu, co jest warunkiem skorzystania z przewidzianego w art. 664 § 1 k.c. uprawnienia do obniżenia czynszu.       

Daniel Trędkiewicz, aplikant radcowski

daniel.tredkiewicz@forystek.pl