Zgodnie z przepisami kodeksu\ncywilnego, je\u017celi rzecz naj\u0119ta ma wady, kt\u00f3re ograniczaj\u0105 jej przydatno\u015b\u0107 do\num\u00f3wionego u\u017cytku, najemca mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 odpowiedniego obni\u017cenia czynszu za czas\ntrwania wad (art. 664 \u00a7 1 k.c.). Warunkiem obni\u017cenia czynszu jest z\u0142o\u017cenie\nstosownego o\u015bwiadczenia przez najemc\u0119. Ponadto, je\u017celi w chwili wydania najemcy\nrzecz mia\u0142a wady, kt\u00f3re uniemo\u017cliwiaj\u0105 przewidziane w umowie u\u017cywanie\nrzeczy, albo je\u017celi takie wady powsta\u0142y p\u00f3\u017aniej, a wynajmuj\u0105cy mimo otrzymanego\nzawiadomienia nie usun\u0105\u0142 ich w czasie odpowiednim, albo je\u017celi wady usun\u0105\u0107 si\u0119\nnie dadz\u0105, najemca mo\u017ce wypowiedzie\u0107 najem bez zachowania termin\u00f3w wypowiedzenia\n(art. 664 \u00a7 2 k.c.). <\/p>\n\n\n\n
Nie budzi w\u0105tpliwo\u015bci, \u017ce\nuprawnienie do niezw\u0142ocznego wypowiedzenia najmu wygasa z chwil\u0105 rozwi\u0105zania\nstosunku najmu. Oczywistym jest bowiem, \u017ce nie mo\u017cna wypowiedzie\u0107 umowy ju\u017c\nnieistniej\u0105cej. W wyroku S\u0105du Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 lutego 2016\nroku (sygn. V ACa 545\/15) poddano rozstrzygni\u0119ciu w\u0105tpliwo\u015bci co do niewyga\u015bni\u0119cia\ndrugiego z uprawnie\u0144 najemcy w razie istnienia wad rzecz naj\u0119tej, a mianowicie\nuprawnienia do \u017c\u0105dania obni\u017cenia czynszu za czas trwania wad po wyga\u015bni\u0119ciu\nstosunku najmu.<\/p>\n\n\n\n
Stan faktyczny wygl\u0105da\u0142\nnast\u0119puj\u0105co. W lutym 2001 roku strony zawar\u0142y umow\u0119 najmu. Przedmiotem najmu\nby\u0142 lokal, w kt\u00f3rym pozwana mia\u0142a prowadzi\u0107 sal\u0119 restauracyjn\u0105. Z uwagi na\nnisk\u0105 temperatur\u0119 w lokalu wynikaj\u0105c\u0105 z problem\u00f3w z izolacj\u0105 termiczn\u0105, od\nstycznia 2011 roku prowadzenie sali restauracyjnej w lokalu by\u0142o znacz\u0105co\nutrudnione. Temperatura waha\u0142a si\u0119 bowiem w okolicach 10 stopni Celsjusza.\nCelem usuni\u0119cia problem\u00f3w z niedogrzaniem lokalu zdecydowano o przeprowadzeniu\nremontu. W okresie remontu sala restauracyjna by\u0142a nieczynna. Pozwana w\u00f3wczas\nprowadzi\u0142a jedynie dzia\u0142alno\u015b\u0107 cateringow\u0105, kt\u00f3ra nie by\u0142a jednak zasadniczym\ncelem dla kt\u00f3rego pozwana wynaj\u0119\u0142a lokal. Pozwana w lutym 2012 roku zako\u0144czy\u0142a\ndzia\u0142alno\u015b\u0107 w przedmiotowym lokalu i zwr\u00f3ci\u0142a go pow\u00f3dce, nie uiszczaj\u0105c\njednak czynszu za czas trwania wad. <\/p>\n\n\n\n
W post\u0119powaniu s\u0105dowym pow\u00f3dka\ndomaga\u0142a si\u0119 zas\u0105dzenia od pozwanej kwoty ok. 100 000 z\u0142 tytu\u0142em czynszu\nnajmu za lokal u\u017cytkowy. Pozwana w odpowiedzi na pozew wnios\u0142a o oddalenie pow\u00f3dztwa\npodnosz\u0105c zarzut obni\u017cenia czynszu na skutek wad fizycznych lokalu, kt\u00f3re\nwyst\u0119powa\u0142y w okresie za kt\u00f3ry pow\u00f3dka domaga\u0142a si\u0119 zap\u0142aty. Wyrokiem S\u0105du\nOkr\u0119gowego w Katowicach \u017c\u0105danie pow\u00f3dki zosta\u0142o uwzgl\u0119dnione jedynie w 65 %.\nS\u0105d Okr\u0119gowy bowiem uzna\u0142, \u017ce zg\u0142oszone przez pozwan\u0105 \u017c\u0105danie obni\u017cenia czynszu\njest cz\u0119\u015bciowo zasadne. W apelacji pow\u00f3dka zarzuci\u0142a wyrokowi S\u0105du Okr\u0119gowego w\nKatowicach mi\u0119dzy innymi naruszenie przepisu art. 664 \u00a7 1 k.c., poprzez\nprzyj\u0119cie, \u017ce pozwanej przys\u0142uguje roszczenie o obni\u017cenie czynszu, pomimo tego,\n\u017ce w trakcie trwania najmu nie zg\u0142asza\u0142a tych roszcze\u0144, co w efekcie\ndoprowadzi\u0142o do ich przedawnienia, ewentualnie wyga\u015bni\u0119cia.<\/p>\n\n\n\n
S\u0105d Apelacyjny w Katowicach uzna\u0142\njednak, \u017ce apelacja pow\u00f3dki nie zas\u0142uguje na uwzgl\u0119dnienie. S\u0105d Apelacyjny\nwskaza\u0142, \u017ce art. 664 \u00a7 1 i 2 k.c. dotycz\u0105cy uprawnie\u0144 z tytu\u0142u r\u0119kojmi za wady\nfizyczne rzeczy naj\u0119tej, ani \u017caden inny przepis kodeksu cywilnego o umowie\nnajmu nie przewiduje wyga\u015bni\u0119cia uprawnie\u0144 z tego tytu\u0142u na skutek up\u0142ywu\nterminu. \u017baden przepis r\u00f3wnie\u017c nie pozwala na odpowiednie stosowanie przepis\u00f3w\no r\u0119kojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Zdaniem S\u0105du, nie ma podstaw aby\nprzez analogi\u0119 te przepisy stosowa\u0107. W konsekwencji S\u0105d Apelacyjny w Katowicach\nuzna\u0142, \u017ce skoro uprawnienie do \u017c\u0105dania obni\u017cenia czynszu najmu nie zosta\u0142o\nograniczone \u017cadnym terminem, to uzna\u0107 nale\u017cy, \u017ce mo\u017ce ono wygasn\u0105\u0107 dopiero\nwskutek przedawnienia, kt\u00f3remu \u017c\u0105danie obni\u017cenia czynszu ulega na zasadach\nog\u00f3lnych, zgodnie z art. 118 k.c. W \u017cadnym razie nie spos\u00f3b jest zaakceptowa\u0107 \u2013\nzdaniem S\u0105du Apelacyjnego \u2013 \u017ce uprawnienie to wygasa z chwil\u0105 zako\u0144czenia\nstosunku najmu. <\/p>\n\n\n\n
Z przedmiotowego wyroku wynika,\n\u017ce wyga\u015bni\u0119cie umowy najmu nie skutkuje wyga\u015bni\u0119ciem uprawnienia do \u017c\u0105dania\nobni\u017cenia czynszu za czas trwania wad lokalu. Tym samym, zap\u0142ata czynszu przed\nusuni\u0119ciem wady nie oznacza, \u017ce najemca zrzeka si\u0119 roszczenia o obni\u017cenie\nczynszu. Jest to bowiem uprawnienie kszta\u0142tuj\u0105ce, uzale\u017cnione od z\u0142o\u017cenia\nstosownego o\u015bwiadczenia przez najemc\u0119. Orzeczenie S\u0105du Apelacyjnego w\nKatowicach potwierdza, \u017ce przedmiotowe o\u015bwiadczenie (\u017c\u0105danie) mo\u017ce zosta\u0107\nz\u0142o\u017cone r\u00f3wnie\u017c po wyga\u015bni\u0119ciu umowy. <\/p>\n\n\n\n
Opisywane orzeczenie pozostaje\nzgodne z dominuj\u0105c\u0105 lini\u0105 orzecznicz\u0105. Przyk\u0142adowo, w wyroku S\u0105du Najwy\u017cszego z\ndnia 13 lutego 2004 roku (sygn. akt IV CK 22\/03), S\u0105d Najwy\u017cszy w podobnym\nstanie faktycznym uzna\u0142, \u017ce zako\u0144czenie stosunku dzier\u017cawy [do kt\u00f3rej stosuje\nsi\u0119 odpowiednio przepisy o najmie \u2013 przyp. DT] nie powoduje utraty prawa\ndzier\u017cawcy do domagania si\u0119 obni\u017cenia czynszu na podstawie art. 700 k.c.\nPodobnie uzna\u0142 S\u0105d Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 8 listopada 2012\nroku (sygn. akt. I ACa 486\/12) oraz S\u0105d Apelacyjny w Gda\u0144sku w wyroku z dnia 29\nlistopada 2016 roku (sygn. akt I ACa 718\/15). Pomimo, \u017ce orzeczenia te dotycz\u0105\numowy dzier\u017cawy, brak jest przeszk\u00f3d aby przywo\u0142an\u0105 w nich argumentacj\u0119\nzastosowa\u0107 r\u00f3wnie\u017c do umowy najmu.<\/p>\n\n\n\n
Kwesti\u0119 wyga\u015bni\u0119cia uprawnienia\ndo \u017c\u0105dania obni\u017cenia czynszu wskutek wyga\u015bni\u0119cia stosunku najmu mia\u0142 okazj\u0119\nrozstrzygn\u0105\u0107 r\u00f3wnie\u017c S\u0105d Okr\u0119gowy w Krakowie, czego jednak nie uczyni\u0142. S\u0105d\nOkr\u0119gowy w Krakowie w wyroku z dnia 20 grudnia 2013 roku (sygn. akt XII Ga\n444\/13), wskaza\u0142, \u017ce brzmienie art. 664 \u00a7 1 k.c. mo\u017ce by\u0107 podstaw\u0105 zar\u00f3wno dla\nstanowiska, jakoby uprawnienie do \u017c\u0105dania obni\u017cenia czynszu wygasa\u0142o wskutek\nwyga\u015bni\u0119cia stosunku najmu, jak r\u00f3wnie\u017c dla stanowiska przeciwnego. S\u0105d\nOkr\u0119gowy wskaza\u0142 jednocze\u015bnie, \u017ce brak jest stanowiska judykatury i orzecznictwa\nw tym zakresie, co jak pokazuj\u0105 przywo\u0142ane powy\u017cej orzeczenia nie jest zgodne\nz prawd\u0105. W przedmiotowym orzeczeniu jednak kwestia wyga\u015bni\u0119cia\nuprawnienia do obni\u017cenia czynszu nie by\u0142a kluczowa, albowiem w rozpatrywanej\nsprawie przed S\u0105dem Okr\u0119gowym najemca przegra\u0142 proces z uwagi na inne\nokoliczno\u015bci, mi\u0119dzy innymi z uwagi na brak wyartyku\u0142owanego \u017c\u0105dania obni\u017cenia\nczynszu, co jest warunkiem skorzystania z przewidzianego w art. 664 \u00a7 1 k.c.\nuprawnienia do obni\u017cenia czynszu.
\n
\n<\/p>\n\n\n\n
Daniel Tr\u0119dkiewicz, aplikant\nradcowski<\/p>\n\n\n\n
da****************<\/span>@******<\/span>ek.pl<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, je\u017celi rzecz naj\u0119ta ma wady, kt\u00f3re ograniczaj\u0105 jej przydatno\u015b\u0107 do um\u00f3wionego u\u017cytku, najemca mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 odpowiedniego obni\u017cenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 \u00a7 1 k.c.). Warunkiem obni\u017cenia czynszu jest z\u0142o\u017cenie stosownego o\u015bwiadczenia przez najemc\u0119. Ponadto, je\u017celi w chwili wydania najemcy rzecz mia\u0142a wady, kt\u00f3re uniemo\u017cliwiaj\u0105 przewidziane w umowie u\u017cywanie […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[10,27],"tags":[],"class_list":["post-1246","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-prawo-cywilne","category-wszystkie-blogi"],"yoast_head":"\n