Przepis art. 685[1] kodeksu cywilnego uprawnia wynajmuj\u0105cego lokal do podwy\u017cszenia wysoko\u015bci czynszu poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysoko\u015bci czynszu najp\u00f3\u017aniej na miesi\u0105c naprz\u00f3d, na koniec miesi\u0105ca kalendarzowego. Takie wypowiedzenie nie wymaga porozumienia stron w zakresie zmiany umowy. Zmiany wysoko\u015bci czynszu mo\u017ce dokona\u0107 sam wynajmuj\u0105cy poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysoko\u015bci czynszu na mocy jednostronnego o\u015bwiadczenia.<\/p>\n
<\/p>\n
Obecna sytuacja gospodarcza, powszechny wzrost cen i obci\u0105\u017ce\u0144 publicznoprawnych sprawia, \u017ce wynajmuj\u0105cy coraz cz\u0119\u015bciej korzystaj\u0105 z dobrodziejstwa art. 685[1] kodeksu cywilnego i d\u0105\u017c\u0105 do podwy\u017cszenia wysoko\u015bci czynszu na mocy jednostronnego o\u015bwiadczenia. Pami\u0119ta\u0107 jednak nale\u017cy, \u017ce najemcy r\u00f3wnie\u017c dotkni\u0119ci s\u0105 czynnikami gospodarczymi, kt\u00f3re w spos\u00f3b negatywny oddzia\u0142uj\u0105 na ich dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 i ustawodawca nie pozbawi\u0142 ich ochrony przed podwy\u017cszeniem czynszu najmu przez wynajmuj\u0105cego. W niniejszym wpisie na blogu Kancelarii przedstawiamy kilka aspekt\u00f3w, na kt\u00f3re powinien zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 najemca, kt\u00f3remu podwy\u017cszono wysoko\u015b\u0107 czynszu najmu. Mog\u0105 si\u0119 one bowiem okaza\u0107 skuteczn\u0105 ochron\u0105 prawn\u0105 dla najemcy.<\/p>\n
<\/p>\n
W pierwszej kolejno\u015bci najemca powinien zweryfikowa\u0107, czy umowa najmu w stosunku do kt\u00f3rej dokonano podwy\u017cszenia wysoko\u015bci czynszu dotyczy lokalu, czy mo\u017ce przedmiot najmu jest inny ni\u017c lokal. Wynika to z faktu, \u017ce przepis art. 685[1] kodeksu cywilnego ma zastosowanie tylko do um\u00f3w najmu lokalu.<\/p>\n
<\/p>\n
Nast\u0119pnie najemca powinien zweryfikowa\u0107 postanowienia umowy najmu, a to z uwagi na fakt, \u017ce przepis art. 685[1] kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, co oznacza, \u017ce strony umowy najmu mog\u0105 umownie zmodyfikowa\u0107 tryb oraz przes\u0142anki jednostronnej zmiany czynszu przez wynajmuj\u0105cego. \u00a0Co wi\u0119cej, Strony mog\u0105 tak\u017ce w umowie najmu wy\u0142\u0105czy\u0107 mo\u017cliwo\u015b\u0107 stosowania przepisu art. 685[1] kodeksu cywilnego przez wynajmuj\u0105cego i w\u00f3wczas nie mo\u017ce on stanowi\u0107 samoistnej podstawy do zmiany wysoko\u015bci czynszu przez wynajmuj\u0105cego.<\/p>\n
<\/p>\n
Nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 r\u00f3wnie\u017c uwag\u0119 na fakt, \u017ce niejednokrotnie w umowach najmu wprowadza si\u0119 klauzule pozwalaj\u0105ce na automatyczn\u0105 waloryzacj\u0119 czynszu. Klauzula taka polega na tym, \u017ce czynsz ulega cyklicznej zmianie, w zale\u017cno\u015bci od otaczaj\u0105cej Strony umowy najmu rzeczywisto\u015bci gospodarczej (np. w zale\u017cno\u015bci od wska\u017anik\u00f3w inflacji). W praktyce orzeczniczej s\u0105dy staj\u0105 na stanowisku, \u017ce wprowadzenie tego typu klauzul skutkuje wy\u0142\u0105czeniem uprawnienia do jednostronnego wypowiedzenia wysoko\u015bci czynszu na zasadzie art. 685[1] kodeksu cywilnego przez wynajmuj\u0105cego (por. wyrok S\u0105du Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 sierpnia 2014 roku, I ACa 654\/14). To oznacza, \u017ce w okre\u015blonej sprawie mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119, \u017ce wysoko\u015b\u0107 podwy\u017cki czynszu najmu lokalu jest limitowana postanowieniami umownymi, co finalnie mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 by\u0107 korzystne dla najemcy, gdyby wynajmuj\u0105cy oczekiwa\u0142 wi\u0119kszej podwy\u017cki czynszu.<\/p>\n
<\/p>\n
Mo\u017cliwym sposobem na kwestionowanie podwy\u017cki czynszu najmu przez najemc\u0119 jest r\u00f3wnie\u017c podniesienie zarzutu sprzeczno\u015bci podwy\u017cki czynszu z prawem i zasadami wsp\u00f3\u0142\u017cycia spo\u0142ecznego zgodnie z art. 5 oraz 58 \u00a7 2 kodeksu cywilnego. W praktyce taki zarzut mo\u017ce by\u0107 podniesiony w ramach pow\u00f3dztwa o ustalenie niewa\u017cno\u015bci o\u015bwiadczenia o podwy\u017cszeniu czynszu (art. 189 kodeksu post\u0119powania cywilnego \u2013 por. tak\u017ce wyrok S\u0105du Okr\u0119gowego w Bia\u0142ymstoku z dnia 25 wrze\u015bnia 2018 roku, VII Ga 80\/18) lub w toku post\u0119powania o zap\u0142at\u0119 z pow\u00f3dztwa wynajmuj\u0105cego. Taka sytuacja mo\u017ce mie\u0107 miejsce przyk\u0142adowo wtedy, gdyby skala podwy\u017cki czynszu godzi\u0142a w spos\u00f3b niedopuszczalny w interes najemcy. W razie uznania o\u015bwiadczenia wynajmuj\u0105cego o podwy\u017cszeniu czynszu za sprzeczne z prawem lub z zasadami wsp\u00f3\u0142\u017cycia spo\u0142ecznego, nie wywo\u0142a ono \u017cadnych skutk\u00f3w prawnych, za\u015b umowa trwa\u0107 b\u0119dzie na niezmienionych warunkach.<\/p>\n
Najemca jest r\u00f3wnie\u017c uprawniony do zaaprobowania podwy\u017cki czynszu, ale nie w wysoko\u015bci zaproponowanej przez wynajmuj\u0105cego. W\u00f3wczas zasadnym jest podj\u0119cie negocjacji z wynajmuj\u0105cym w celu wypracowania optymalnego dla obu stron rozwi\u0105zania. Niejednokrotnie przedstawienie w\u0142asnych argument\u00f3w przez najemc\u0119 sprawia, \u017ce Strony dochodz\u0105 do porozumienia, kt\u00f3re satysfakcjonuje obie strony, kt\u00f3re mog\u0105 kontynuowa\u0107 wsp\u00f3\u0142prac\u0119.<\/p>\n
<\/p>\n
Najemca mo\u017ce tak\u017ce nie wyrazi\u0107 zgody na podwy\u017ck\u0119 czynszu i w\u00f3wczas umowa ulegnie rozwi\u0105zaniu wraz z up\u0142ywem miesi\u0119cznego okresu wypowiedzenia. W\u00f3wczas najemca musia\u0142by szuka\u0107 lokalu zast\u0119pczego, w celu przeniesienia swojej tam dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej. Zapewne sk\u0142oni\u0142oby to najemc\u0119 do uwa\u017cnych negocjacji z nowym wynajmuj\u0105cym w zakresie postanowie\u0144 dotycz\u0105cych podwy\u017cszenia wysoko\u015bci czynszu oraz stosowania art. 685[1] kodeksu cywilnego w umowie najmu.<\/p>\n
<\/p>\n
Oczywi\u015bcie nic nie stoi te\u017c na przeszkodzie by najemca zgodzi\u0142 si\u0119 na podwy\u017ck\u0119 czynszu, czego mo\u017ce dokona\u0107 zar\u00f3wno w spos\u00f3b wyra\u017any, jak r\u00f3wnie\u017c w spos\u00f3b dorozumiany (w tym milcz\u0105cy). Wi\u0105za\u0107 si\u0119 to jednak b\u0119dzie z obowi\u0105zkiem ponoszenia zwi\u0119kszonej wysoko\u015bci czynszu najmu.<\/p>\n
<\/p>\n
Zaznaczy\u0107 nale\u017cy, \u017ce brak reakcji najemcy na o\u015bwiadczenie wynajmuj\u0105cego o wypowiedzeniu dotychczasowej wysoko\u015bci czynszu traktowane jest jako akceptacja zmiany tre\u015bci umowy najmu \u0142\u0105cz\u0105cej najemc\u0119 z\u00a0wynajmuj\u0105cym. W efekcie prowadzi to do obowi\u0105zku ponoszenia zwi\u0119kszonej op\u0142aty tytu\u0142em czynszu, co mo\u017ce by\u0107 szczeg\u00f3lnie dotkliwe dla najemcy, kt\u00f3ry zwi\u0105zany jest umow\u0105 na czas okre\u015blony i nie ma \u0142atwej mo\u017cliwo\u015bci rozwi\u0105zania umowy najmu. Z tego wzgl\u0119du istotne jest aby w por\u0119 podj\u0105\u0107 odpowiednie dzia\u0142ania, kt\u00f3re dla okre\u015blonego najemcy oka\u017c\u0105 si\u0119 by\u0107 optymalne w kontek\u015bcie zaistnia\u0142ego zdarzenia.<\/p>\n
<\/p>\n
Daniel Tr\u0119dkiewicz<\/p>\n
Aplikant radcowski<\/p>\n
da****************<\/span>@******<\/span>ek.pl<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Przepis art. 685[1] kodeksu cywilnego uprawnia wynajmuj\u0105cego lokal do podwy\u017cszenia wysoko\u015bci czynszu poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysoko\u015bci czynszu najp\u00f3\u017aniej na miesi\u0105c naprz\u00f3d, na koniec miesi\u0105ca kalendarzowego. Takie wypowiedzenie nie wymaga porozumienia stron w zakresie zmiany umowy. Zmiany wysoko\u015bci czynszu mo\u017ce dokona\u0107 sam wynajmuj\u0105cy poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysoko\u015bci czynszu na mocy jednostronnego o\u015bwiadczenia. Obecna sytuacja gospodarcza, […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[10,27],"tags":[],"class_list":["post-3295","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-prawo-cywilne","category-wszystkie-blogi"],"yoast_head":"\n