Aby prawidłowo ustalić krąg stron postępowania o pozwolenie na budowę należy odnieść się do przepisów ustawy Prawo budowane. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Kolejnym krokiem podczas określania kręgu uczestników postępowania jest wskazanie obszaru oddziaływania inwestycji. Zgodnie z definicją przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy (art. 3 pkt 10 p.b.).
Zarówno definicja strony postępowania, jak i również obszaru oddziaływania inwestycji nie dają konkretnej odpowiedzi na pytanie kto i w jakiej sytuacji będzie stroną postępowania o pozwolenie na budowę. Wskazać przy tym należy, że dla inwestora najbardziej korzystną sytuacją jest ta w której krąg stron postępowania jest najbardziej ograniczony co w zasadzie wyklucza ewentualne zaskarżanie korzystnych decyzji.
Kto jest stroną w postępowaniu o pozwolenie a budowę?
W związku z tym w orzecznictwie, reprezentowanych jest kilka poglądów dotyczących powyższej kwestii. Pierwszy z nich, najbardziej liberalny wskazuje, że znajdowanie się nieruchomości w sferze oddziaływania obiektu należy rozumieć w ten sposób, iż przez to oddziaływanie zostają naruszone konkretne normy prawa materialnego, np. przepisy techniczno-budowlane, z których dany podmiot wywodzi swój interes prawny jako strona postępowania. W przypadku gdy, inwestor realizując inwestycję zachowuje odległości przewidziane w przepisach szczególnych, wówczas inwestycja w żadnym stopniu nie oddziaływuje na okoliczne nieruchomości, a granice obszaru oddziaływania obiektu nie przekraczają granic obszaru inwestycji. Wówczas właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy sąsiednich obszarów nie będą stronami postępowania.
Według innej linii orzeczniczej prezentowanej przez NSA w wyroku z dnia 15 lipca 2016, sygn. akt: II OSK 2759/14 obszar oddziaływania obiektu nie może być rozumiany w ten sposób, że w praktyce stanowi barierę nie do przebycia dla większości podmiotów posiadających nieruchomości w otoczeniu projektowanego obiektu budowlanego, a którym odmawia się przymiotu strony w postępowaniu tylko z tego powodu, że zgodnie z założeniami projektowymi nie będzie potrzeby w przyszłości wprowadzania ograniczeń w zagospodarowaniu terenu na podstawie przepisów odrębnych. Stroną postępowania, o którym mowa w art. 28 ust. 2 p.b., podobnie postępowań nadzwyczajnych w sprawie decyzji o pozwoleniu na budowę, powinien być każdy podmiot, który ma w tym interes prawny, a nie dopiero wtedy, kiedy ten interes prawny zostanie naruszony, tak jak by mogła na to wskazywać wykładnia zawężająca art. 3 pkt 20 p.b. Wyznacznikiem jedynym i ostatecznym obszaru oddziaływania obiektu, nie może być wyłącznie dokumentacja projektowa i założenia przyjęte w niej przez inwestora i projektanta. Materiały te powinny podlegać szczegółowej analizie i krytycznej weryfikacji organu administracji architektoniczno-budowlanej, do którego należy wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu, a w konsekwencji tego ustalenie kręgu stron postępowania.
Obecnie dominującym poglądem jest pogląd pośredni. Zgodnie z nim, w przypadku gdy istnieją przepisy prawa materialnego, które nakładają na inwestora określone obowiązki lub ograniczenia związane z zagospodarowaniem i zabudową działki względem działek sąsiednich, to tym samym właściciele tych działek mają status stron i to niezależnie od tego, czy projekt budowlany w ocenie organu spełnia wymagania określone stosownymi przepisami czy normami technicznymi.
Oczywiście z punktu widzenia inwestora ograniczenie stron postępowania o pozwolenie na budowę jest jak najbardziej zasadne i ułatwia przeprowadzenie całej procedury bez ryzyka nadmiernego kwestionowania decyzji administracyjnych w tym zakresie. Niemniej jednak, nadmierne ograniczenie kręgu stron postępowania przez organ administracyjny może skutkować wznowieniem postępowania o pozwolenie na budowę w przyszłości przez właścicieli nieruchomości sąsiednich co w dalszej perspektywie może skutecznie utrudnić dalsze kontynuowanie inwestycji przez inwestora.
Magdalena Sorys, radca prawny
ka********@fo******.pl
